Requisitos de cambio de uso de local a vivienda
Cada vez son más habituales los clientes que se ponen en contacto con nosotros para realizar un cambio de uso de local a vivienda.
Vamos a dar unas nociones básicas del procedimiento a seguir en la ciudad de Madrid y de las características que deberá cumplir la vivienda que resulte del cambio de uso.
Aspectos administrativos
- La tramitación de la licencia se realiza mediante Declaración Responsable donde debemos contemplar las obras a realizar para el cambio de uso, así como la justificación del cumplimiento de toda la Normativa de aplicación.
- Una vez realizada la obra en base a la documentación presentada se debe realizar la declaración de alteración catastral, para que en Catastro conste que el uso ha cambiado.
- Por último se tramitará una nueva Declaración Responsable presentando el Certificado Final de Obra para que el Ayuntamiento conceda la Licencia de Primera Ocupación.
Condiciones de la vivienda resultante
Es fundamental que tengamos en cuenta las características que tiene el local que pretendemos transformar en vivienda, ya que cualquier local no puede sufrir este cambio de uso. El Plan General de Ordenación Urbana de Madrid (PGOUM) fija los requisitos que deberá cumplir la vivienda:
Consideraciones generales
- Ninguna vivienda tendrá pieza habitable alguna (dormitorios, salón o cocina) con el suelo por debajo del nivel de la acera (el suelo de la vivienda ha de estar siempre al mismo nivel o por encima de la acera, si se trata de una calle en pendiente se tomará el punto de la acera más elevado).
- No habrá piezas habitables (dormitorios, salón o cocina) en plantas inferiores a la baja.
Superficies
- La superficie mínima será de 38 m2 útiles, pudiendo reducirse la misma hasta los 25 m2 útiles si se organiza la vivienda como un estudio, es decir con una estancia que albergue el salón, la cocina y el dormitorio.
Programa de necesidades
- La vivienda debe contar al menos con comedor, cocina, dormitorio y baño. En el caso de realizar un estudio podrá disponerse de una única estancia como comedor-cocina-dormitorio con un baño independiente.
Dimensiones
- Deberá tener al menos 3 metros de fachada.
- Dispondrá de al menos una pieza habitable tangente al espacio exterior con una superficie útil superior a 12 m2.
- Será posible inscribir, en dicha pieza habitable, un círculo de diámetro igual o mayor de 270 centímetros, tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
- El fondo edificable viene definido por la Norma Zonal que le sea de aplicación, pero generalmente no puede ser mayor de 12 m.
- La altura de la vivienda deberá ser de al menos 2,50 metros en el 75% de la superficie, pudiendo reducirse hasta los 2,20 metros en el 25% restante.
- Las distintas estancias deben tener unas dimensiones mínimas, según el cuadro siguiente:
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ESTANCIA |
SUPERFICIE |
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Dormitorio principal |
10,00 m2 |
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Dormitorio sencillo |
6,00 m2 |
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Salón |
10,00 m2 |
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Cocina |
5,00 m2 |
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Baño |
1,50 m2 |
- La dimensión del patio al que recaigan piezas habitables se determinará según el uso de la estancia y será igual o superior a las establecidas en la siguiente tabla, entendiendo por H la altura del patio:
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DIMENSIONES DE LOS PATIOS |
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Uso de la pieza |
Anchura |
Mínimo |
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Pizas habitables (excepto cocinas y baños) |
H/3 |
3 metros |
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Cocinas |
H/4 |
3 metros |
Iluminación, ventilación y extracción
- La cocina, al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación directamente a cubierta, nunca podrá efectuarse la evacuación a fachada o a un patio. En caso de no existir chimenea a cubierta se permite la instalación de una campana extractora con filtros de carbono.
- Los huecos de iluminación natural deberán tener una superficie superior al 12% de la superficie útil de la pieza habitable.
- Cada una de las piezas habitables dispondrá de una superficie practicable a efectos de ventilación natural directa no inferior al 8% de la superficie útil de la pieza.
- Los baños, aseos y almacenes interiores deberán disponer de extracción forzada.
Dotación de plazas de aparcamiento
- En caso de que el local se transforme en dos o más viviendas el Ayuntamiento exigirá aportar una o más plazas de aparcamiento vinculadas a las viviendas ya sea en propiedad o en alquiler.
Si se está planteando realizar un cambio de uso en la ciudad de Madrid o en cualquier otro municipio no dude en ponerse en contacto con nosotros y estaremos encantados de poner nuestra amplia experiencia a su servicio.